השופטת שמה סוף לסחבת בפרויקט בת"א: קנו דירות ויקבלו את כספם בחזרה
- לפני שעה (1)
- זמן קריאה 2 דקות
מאת: שלמה בן ברוך, בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע כי איחור משמעותי במסירת דירות בפרויקט שנקלע לכינוס נכסים עשוי להיחשב הפרה יסודית של הסכם המכר. השופטת נועה גרוסמן (בצילום) שמה בהחלטתה גבול ברור להתמשכות הבנייה, וקבעה כי רוכשים שנפגעו מהעיכוב רשאים לממש את ערבויות חוק המכר ולקבל את כספם בחזרה.
מדובר בפרויקט תמ"א 38/1 ברחוב שלונסקי 50־52 בנאות אפקה בתל אביב, שאותו יזמה חברת י. הויברגר יזמות בע"מ. בפרויקט 32 דירות קיימות ועוד 20 דירות חדשות, שמתוכן נמכרו 14. לאחר שהחברה נקלעה לקשיים, מונה כונס נכסים לצורך השלמת הפרויקט.
שתי משפחות, דקל וסידי, שרכשו שלוש דירות בפרויקט, פנו לבית המשפט וביקשו לבטל את הסכמי המכר ולממש את ערבויות חוק המכר. לטענתן, מועדי המסירה חלפו, והאיחור המתמשך אילץ אותן לשאת בנטל כלכלי כבד, הכולל, בין היתר, תשלום משכנתא ודמי שכירות במקביל.
מנגד, גופי המימון, מכלול מימון נדל"ן, כלל ביטוח וקרן סיגמא סיטי, התנגדו למימוש הערבויות. לטענתם, הועמד מימון נוסף להשלמת הבנייה, נחתם הסכם ביצוע חדש והעבודות חודשו. לדבריהם, הפרויקט צפוי להסתיים לכל המאוחר בנובמבר 2027, ולכן אין הצדקה לאפשר לרוכשים לצאת ממנו.
השופטת דחתה את הגישה שלפיה די בכך שהדירה תימסר לרוכש בסופו של דבר. בהתייחסה לדברי בית המשפט העליון על מנגנון ההגנה על כספי הרוכשים, הוסיפה גרוסמן משפט חד: "לטעמי לכך יש להוסיף את מסירת הדירות במועד". בכך הציבה את מועד המסירה כחלק ממשי מההגנה שמעניק חוק המכר.
"הרוכשים חפצים בביטול ההסכם והחזרת כספם בהתאם לערבויות חוק המכר", כתבה השופטת. "הם מציגים את האינטרס של הרוכש הבודד אשר אין באפשרותו לשאת בעלויות הנדרשות ממנו עקב התמשכות העיסקה. כגון: תשלומים כפולים למשכנתא ושכירות". בכך העמידה גרוסמן במרכז ההכרעה את המחיר הכלכלי שמשלמים הרוכשים.
מנגד, גופי המימון הזהירו מפני השלכות רוחב. לטענתם, מתן אפשרות לכל רוכש לחזור בו עלול להביא ל"כאוס כלכלי ציבורי", להגדיל משמעותית את הפרמיות על ערבויות חוק המכר וליצור סחרור בפרויקטים שנקלעו לעיכובים, כאשר יציאת רוכשים עלולה לפגוע במאמצים להשלים את הבנייה.
אלא שהשופטת הכריעה במפורש לטובת הרוכש הבודד. "הוא קונה דירה לעצמו. הוא עורך את השיקולים הכלכליים שלו בעצמו", כתבה, והוסיפה כי כאשר הבנייה משתבשת והאיחור מתמשך, אין מקום להוביל את הרוכש ל"משבר כלכלי אישי". לדבריה, העסקה הייתה עצמאית מראשיתה, "ולכך יש לכוון גם את סופה".
גרוסמן אף מתחה ביקורת על טענת גורמי המימון כי הם מגלים רגישות למצוקת הרוכשים. "אפשר שכך הוא אך באופן מעשי רגישות זו אינה מוצאת ביטוי בשטח", כתבה. לדבריה, "את הרגישות יש לתרגם להבנה כלכלית", ואחריות גורמי המימון לנעשה בפרויקט אינה אמורה להתחיל רק לאחר מינוי כונס הנכסים.
בהמשך השתמשה השופטת בניסוח חריג בעוצמתו: "אני שומעת את שוועתם של רוכשים פרטיים שאינם מסוגלים לשאת בעומס הכלכלי הנובע מעצירת פרויקט והתמשכותו מעל המובטח ומעל הסביר". היא קבעה כי רוכש שתכנן את צעדיו לפי מועד מסירה מסוים אינו צריך להיות כבול לפרויקט המתעכב שנים.
במקרה הנוכחי קבעה גרוסמן כי בין אם מועד המסירה היה מאי 2025 ובין אם אפריל 2026, הצפי המעודכן לנובמבר 2027 מהווה "עיכוב משמעותי". לדבריה, מדובר בנסיבות המהוות "הפרה יסודית של תנאי הרכישה", המצדיקה את ביטול החוזים והשבת הכספים באמצעות מימוש ערבויות חוק המכר.
בסופו של דבר, בית המשפט קיבל את בקשות משפחות דקל וסידי וקבע כי מינוי כונס הנכסים והעיכוב המשמעותי במסירת הדירות מצדיקים את ביטול החוזים ומימוש הערבויות. השופטת הקציבה את המועד למימוש הערבויות עד אוקטובר 2026, בעוד ששת הרוכשים האחרים, המעוניינים להישאר בפרויקט, רשאים להמשיך בעסקאותיהם.
מסיפורי דירות: חתמנו עם חברה קבלנית על רכישת דירה, וחלפו שנה וחודש מחתימת החוזה והחברה לא קיבלה היתר בניה (כי גם לא שילמה אותו). התברר שכל המיזם היה תקוע מלכתחילה אך בעת החתימה הסתירו הכול מאיתנו שלא בתום לב. הקבלן הוא לא המבצע בפועל, ושום חברה לא הסכימה להיות הבונה והמבצעת בעלויות נמוכות שהציע הקבלן, והכול עמד דום. גם כשביקשנו לצאת מהחוזה ולקבל את ההחזר, המשיכו במשחק מיתמם: לא, חבל. הנה, הנה, או טו טו מתחילים. התעקשנו, הפסדנו את שכר טרחת עורכי הדין משני הצדדים (לא מעט כסף) אך הוחזר לנו התשלום הראשוני. ברחנו על נפשנו. 10 חודשים חלפו מהאו טו טו, וגם היום שום דבר לא זז שם. קנינו בינתיים אצל קבלן מתחרה, והעבודה בעיצומה.