הפסד ענק לעיריות: ביהמ"ש הפך החלטות בהיקף של מיליארד שקל

מאת: שלמה בוצ'צ'ו

בית המשפט העליון הכריע השבוע בסוגיה עקרונית ובעלת משמעות כלכלית רחבה, הנוגעת לגביית היטלי השבחה בהיקפים של מיליארדי שקלים. בהרכב של שלושת השופטים אלכס שטיין, נעם סולברג ויוסף אלרון, דחה העליון פה אחד את ערעוריהן של עיריות תל אביב־יפו וירושלים, שביקשו לגבות היטלים בגין תוכניות מתאר שהוכנו בתחומן מכוח תמ״א 38.

ההחלטה מאשרת למעשה את פסקי הדין של בתי המשפט המחוזיים בירושלים ובתל אביב, שקבעו כי תוכניות שהוכנו מכוח תמ״א 38 אינן מזכות את הרשויות בהיטלי השבחה. בכך נשללת מהעיריות האפשרות לגבות היטלים בהיקף מוערך של כ־700 מיליון שקל בתל אביב וכ־500 מיליון שקל בירושלים – הפסד תקציבי כולל של כ־1.2 מיליארד שקל.

ההליך הגיע לעליון לאחר הכרעות דומות בערכאות נמוכות יותר: ועדת הערר המחוזית בירושלים קבעה כי לא ניתן לגבות היטלי השבחה בגין תוכנית מתאר לשכונת רחביה, וקביעה זו אושרה במחוזי. בתל אביב, בית המשפט לעניינים מנהליים ביטל חלקית חיובי היטלי השבחה שנגזרו מתוכנית הרובעים. בשני המקרים נקבע כי בעת חישוב ההיטל יש להביא בחשבון את השפעתה של תמ״א 38 על ערכי הקרקע עוד לפני אישור התוכניות המקומיות.

העיריות טענו כי בתי המשפט טעו, וכי יש לנטרל את תרומת תמ״א 38 בעת חישוב "המצב הקודם" של הנכסים. לדבריהן, העלייה הנובעת מהתוכנית הארצית היא השבחה תיאורטית בלבד, שאינה משקפת רווח ממשי לפני קבלת היתר בנייה. עמדתן נתמכה גם על ידי היועצת המשפטית לממשלה, עו״ד גלי בהרב־מיארה, וכן על ידי מרכז השלטון המקומי, שטענו כי מדובר בהחלטה בעלת השלכות תקציביות של מאות מיליוני שקלים בשנה לכלל הרשויות.

השופט אלכס שטיין, שכתב את פסק הדין, דחה את טענות העיריות וקבע כי יש לכלול את תרומתה של תמ״א 38 בהערכת שווי הנכסים במצב הקודם, שכן עצם קיומה של התוכנית משפיע על ערכי השוק. לדבריו, רק כאשר קיימת תוכנית משביחה היוצרת השבחה בפועל ניתן לגבות היטל, וכאן לא נוצר קשר סיבתי בין פעולת הרשות לבין עליית הערך. שטיין סיכם כי "הוועדה המקומית לא נתנה - הוועדה המקומית לא תיקח".

פסק הדין מסיים מחלוקת משפטית שנמשכה שנים, וקובע הלכה ברורה: רשויות מקומיות לא יוכלו עוד לגבות היטלי השבחה בגין תוכניות מתאר המבוססות על תמ״א 38, וההשפעה הכלכלית של ההחלטה צפויה להיות משמעותית לקופות הערים הגדולות.

מכה לקופות העיריות: ביהמ"ש הפך החלטות בהיקף של מיליארד שקל