פסק דין: חוסר תום לב כבר אינו רק עניין מוסרי אלא גם עילה לפיצוי

מאת: שלמה בוצ'צ'ו,

בית משפט לתביעות קטנות בפתח תקווה נדרש לאחרונה לתביעה חוזית־נזיקית שעניינה חובת תום הלב במשא ומתן למכירת דירת מגורים. המוכרים טענו כי הקונים נסוגו ברגע האחרון מהעסקה לאחר שהוסכם על תנאים עקרוניים ונקבע מועד לחתימה, וגרמו להם נזקים כלכליים משמעותיים.

בפסק הדין, שניתן על ידי הרשם איתי שרון (בצילום), נבחנה חובת הגילוי ההוגן וההתחשבות בהסתמכות הצד שכנגד, כקבוע בסעיף 12 לחוק החוזים. השאלה המרכזית שעמדה לדיון הייתה האם נסיגת הקונים ברגע האחרון בטענה לקשיי מימון, מבלי שגילו על כך מראש, עולה כדי חוסר תום לב המצדיק חיוב בפיצוי.

על פי כתב התביעה, במהלך המשא ומתן הגיעו הצדדים להבנות ברורות לגבי תנאי העסקה, הוחלפו טיוטות חוזה ואף נקבע מועד לחתימה. רק יומיים לפני מועד זה הודיעו הקונים על רצונם לדחות את החתימה בשל קשיי מימון, ובהמשך הודיעו כי אינם מתכוונים להשלים את העסקה כלל.

המוכרים טענו כי הקונים הסתירו מהם את מצוקות המימון במשך כל תקופת המו״מ, אף שידעו עליהן מבעוד מועד. לטענתם, הם הסתמכו על קיומה של העסקה ונקטו צעדים ממשיים לרכישת דירה חלופית, לרבות התקשרות עם עורך דין ותשלום הוצאות שונות, שהתבררו כחסרי תועלת לאחר ביטול העסקה.

הקונים, מנגד, טענו כי מאחר שלא נחתם חוזה מחייב, הם היו רשאים לסגת מן המשא ומתן בכל שלב. עוד הדגישו כי הטיוטות שנוסחו ציינו במפורש שהן אינן מחייבות, וכי נסיבות כלכליות ואישיות הצדיקו את החלטתם לסגת מהעסקה. לטענתם, אין בנסיגה משום הפרת חובה משפטית או עוולה המצדיקה פיצוי.

הרשם קבע כי גם אם לא נחתם חוזה מחייב, חובת תום הלב חלה במלואה על שלב המשא ומתן. משנוצרו ציפיות סבירות וננקטו צעדי הסתמכות על ידי המוכרים, חובת הקונים הייתה לגלות את המידע המהותי על קשיי המימון מבעוד מועד. הימנעות מגילוי זה, במיוחד כאשר נקבע מועד לחתימה ונעשו פעולות הכנה משמעותיות, מהווה חוסר תום לב מובהק.

עוד ציין בית המשפט כי העובדה שהטיוטות כללו הצהרה כי אינן מחייבות אינה משחררת את הצדדים מחובת ההגינות והגילוי ההדדי. כאשר צד יודע על תנאי מהותי שעלול למנוע את קיום העסקה, חובתו לחשוף זאת במועד ולא להעמיד את הצד האחר בפני הפתעה ברגע האחרון.

בסיכומו של דבר קבע בית המשפט כי נסיגת הקונים מהמשא ומתן באופן שבו נעשתה מהווה הפרה של חובת תום הלב, ולכן עליהם לפצות את המוכרים בגין הנזקים שנגרמו להם. בפסק הדין צוין כי הרשם מחייב את הנתבעים לשלם לתובעים סך של 9,988 שקל, וכן לשאת בהוצאות התובעים בסך כולל של 1,200 שקל.

עם זאת, יש המעלים ביקורת כי בתביעות קטנות ללא ייצוג משפטי מקצועי, הסוגיות אינן נבחנות לעומק. כתוצאה מכך, כמעט כל עסקה שלא תושלם, תופעה שכיחה בנדל"ן, עלולה להפוך לעילה לתביעה מצד קונה או מוכר מאוכזב, ולהכביד על המערכת המשפטית.

תמרור אזהרה לרוכשים: גם ללא חוזה חתום, חובת תום הלב עשויה להוביל לפיצוי