המפקח על המקרקעין: "שלטון הרוב" אינו גובר על הוראות החוק

מאת: שלמה בן ברוך,

לשכת המפקח על רישום המקרקעין באשדוד הכריעה באחרונה במחלוקת בין ועד בית לבין דיירת סיעודית בבניין שהוכרז "מבנה מסוכן". הסכסוך נולד לאחר שבעלי הדירות נדרשו לממן שיפוץ מקיף בעלות כוללת של 1.76 מיליון שקל, בעקבות דרישת העירייה לבצע עבודות חיזוק ושיקום במבנה המשותף.

מפקח רישום המקרקעין באשדוד, אלעד אזר (בצילום), קיבל באופן חלקי את עמדת הדיירת וקבע כי לא ניתן לחייב בעל דירה לשלם מעבר לחלקו היחסי הקבוע בחוק. בהחלטתו הדגיש כי "אין בכוחה של החלטת הנציגות" לפגוע בזכות יסוד של בעל דירה או לחייבו בתשלום החורג מחלקו החוקי.

ההליך החל לאחר שאסיפת דיירים בבניין משותף באשדוד החליטה על חלוקה שוויונית של עלויות השיפוץ בין כלל הדירות. לפי ההחלטה, כל אחת מ־55 הדירות תחויב ב־32 אלף שקל. ההחלטה התקבלה בנוכחות 22 בעלי דירות בלבד, למרות פערי הגודל המשמעותיים בין הדירות בבניין.

לטענת נציגות הבית המשותף, מרבית בעלי הדירות כבר שילמו את הסכום שנקבע, ובהם גם בעלי דירות בשטח דומה לזה של הנתבעת. מנגד, הדיירת, אישה מבוגרת המוגדרת במצב סיעודי ומתגוררת בדירת 75 מ"ר, טענה כי הדרישה מנוגדת להוראות חוק המקרקעין ופוגעת בזכויותיה הכלכליות.

הדיירת טענה כי בבניין קיימות דירות גדולות משמעותית, בשטח של כ־100 מ"ר, ואף פנטהאוז בשטח של 113 מ"ר, ולכן אין הצדקה להטיל עליה תשלום זהה. לדבריה, חלוקת הוצאות אחידה מתעלמת מהוראות החוק, שלפיהן כל בעל דירה מחויב להשתתף בהוצאות הרכוש המשותף לפי שטח דירתו היחסי.

מנגד, ועד הבית טען כי החלטת האסיפה התקבלה כדין וכי רוב הדיירים כבר נשאו בנטל הכספי שנקבע. עוד נטען כי העבודות היו חיוניות בשל מצבו ההנדסי של המבנה והחשש לבטיחות הדיירים. בעקבות סירובה של הדיירת לשלם, הוגשה נגדה תביעה בפני המפקח על רישום המקרקעין.

המפקח אזר קבע כי גם החלטה שהתקבלה "ברוב מוחלט" אינה יכולה לגבור על מנגנון החלוקה הקבוע בחוק המקרקעין. עם זאת, הדגיש כי דיירים שכבר שילמו את חלקם בהתאם להחלטת האסיפה, אף אם עשו זאת בשתיקה, אינם יכולים לדרוש בעתיד השבה או חישוב מחדש של חלקם היחסי.

בסופו של דבר, קבע המפקח כי הדיירת אינה חייבת לשלם את מלוא הסכום שדרש ועד הבית, והורה כי תישא בתשלום של 26,841 שקל בלבד במקום 32 אלף שקל.

יתר בעלי הדירות, ובהם בעלי הדירות הגדולות והפנטהאוז, יידרשו לשאת ביתרת העלויות בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף.

המפקח על המקרקעין: גם החלטת רוב הדיירים כפופה לחוק המקרקעין