ביהמ"ש: משפחת חבס תחויב במע"מ של מיליוני שקלים על מכירת קרקע

מאת: שלמה בן ברוך,

בית המשפט המחוזי בלוד קבע כי עצם החזקה ממושכת של מקרקעין אינה מעניקה לבעליהם הגנה מפני סיווג העסקה כפעילות עסקית לצורכי מע״מ. בפסק דין מקיף נדחה ערעורה של חברת נוף נאה, שבשליטת משפחת חבס, לאחר שנקבע כי אופן מכירת הקרקע ברעננה נשא מאפיינים יזמיים מובהקים המחייבים בתשלום מס בהיקף משמעותי.

בפסק הדין בחן השופט אבי גורמן (בצילום) את מכלול הנתונים והדגיש כי הסיווג אינו נגזר רק ממשך ההחזקה בנכס אלא בעיקר מאופן ההתנהלות סביב המכירה. לדבריו, "מסקנה זו נובעת מריבוי המכירות והיקפן, מביצוען תוך פרק זמן קצר ומדרך ביצוען באופן מקצועי המאפיין פעילות עסקית בתחום הנדל"ן. כל זאת על רקע היותם של בעלי מניות המערערת ומנהליה אנשי נדל"ן מהמובהקים בישראל לאורך עשרות שנים אשר זהו מקצועם. לנוכח זאת, ועל אף שאיני מתעלם ממשך ההחזקה הארוך ומטענות נוספות שהעלתה המערערת, אני מוצא כי סיווג הפעילות כעסקית הוא נכון".

הפרשה החלה עוד באמצע המאה הקודמת, כאשר ציפורה חבס ז״ל רכשה זכויות במקרקעין חקלאיים ברעננה. בשנת 1962 הועברו הזכויות ללא תמורה לחברת נוף נאה, שהוקמה באותה שנה ושמטרותיה כללו רכישת קרקעות ופיתוחן. מניות החברה הוחזקו לאורך השנים בידי בני משפחת חבס ובהמשך גם בידי הדור הבא. למשפחה פעילות ענפה בתחום הנדל״ן באמצעות חברות רבות, ובהן גם חבס השקעות שפעלה בפרויקטים משמעותיים ובין היתר הקימה את מגדלי Yoo בתל אביב, נתון אשר היווה חלק מהרקע העובדתי שנבחן במסגרת ההליך.

במשך עשרות שנים נותרה הקרקע בייעוד חקלאי ללא פיתוח. המפנה התרחש בשנת 2016, אז אושרה תוכנית מתאר כוללת לרעננה אשר שינתה את ייעוד הקרקע לבנייה. בעקבות השינוי החליטה החברה למכור את הזכויות, והמכירות בוצעו בין מאי 2016 ליוני 2017. הקרקע נמכרה לכשמונים רוכשים שונים במסגרת חמש עשרה עסקאות בשבעה מועדים נפרדים, בתמורה כוללת של כ 17.76 מיליון שקל. מנהל מיסוי מקרקעין קבע כי יש לצרף לשווי העסקאות גם את היטל ההשבחה שבו נשאו הרוכשים ולכן שווי המכירה הכולל הועמד על כ 30 מיליון שקל.

החברה דיווחה על העסקאות כמכירה הונית הנובעת מעליית ערך הקרקע בעקבות שינוי ייעוד. ואולם לאחר בדיקה שערך מנהל מע״מ בשנת 2022 נקבע כי מדובר בפעילות עסקית המחייבת רישום כעוסק רטרואקטיבית ממועד ביצוע העסקאות. נוף נאה טענה כי אין מקום לשינוי סיווג שנים לאחר קביעת השומה במס שבח וכי מדובר בהכנסה פסיבית. השופט גורמן דחה גם את טענת השיהוי וציין, "מדובר אכן בפרק זמן ניכר, ואני סבור כי רשות המסים צריכה לפעול באופן מערכתי בהקשר זה", אולם קבע כי מאחר שלא הוגש דיווח למנהל מע״מ עצמו אין בכך כדי להביא לביטול ההחלטה, במיוחד כאשר טרם חלפה תקופת ההתיישנות.

בית המשפט יישם את המבחנים המקובלים לסיווג פעילות כעסקית ובהם סוג הנכס, תדירות העסקאות, היקפן, רמת הבקיאות של המוכר, קיומו של מנגנון פעילות מאורגן ואופי המכירות. אף שחלק מהנתונים כגון משך ההחזקה הארוך והיעדר מימון חיצוני נטו לטובת החברה, נקבע כי המשקל המצטבר של יתר המבחנים מכריע לכיוון פעילות עסקית. בפסק הדין הודגש כי מכירת הקרקע לחלקים ולמספר רב של רוכשים בתוך פרק זמן קצר אינה מתיישבת עם מימוש פרטי חד פעמי, וכי העלאת המחיר במהלך תקופת המכירות חיזקה את המסקנה בדבר התנהלות מקצועית ומודעת לשוק.

השופט ייחס חשיבות מיוחדת לזהות המוכרים וקבע, "מדובר בגורמים שביצוע עסקאות נדל"ן היא מלאכתם. בנסיבות שכאלה, ואם אין המדובר בדירת מגורים אישית או בנסיבות מובהקות דומות אחרות, נקודת המוצא היא שהפעילות היא חלק מאותה פעילות עסקית בתחום הנדל"ן". גם הטענה כי החברה הוקמה לצורך החזקה פרטית של הקרקע נדחתה, ובית המשפט הדגיש כי ריבוי החברות והפעילות הכוללת של המשפחה בענף אינם מאפשרים להתעלם מהתמונה הרחבה. כפי שנכתב בפסק הדין, "הקמת חברה נפרדת לכל פעילות היא כמובן לגיטימית, אולם אני סבור כי כאשר בוחנים את מכלול הנסיבות אין מקום להתעלם מהתמונה הרחבה".

ביהמ"ש: משפחת חבס תחויב במע"מ של מיליוני שקלים על מכירת קרקע