פיצול בית פרטי ברמת החייל: ביהמ"ש דורש בדיקה נוספת של היטל ההשבחה

מאת: שלמה בן ברוך,

בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב דן בערעור שעניינו היטל השבחה שהוטל בעקבות פיצול בית מגורים ותיק. ההליך עוסק בשאלת קיומה של השבחה תכנונית, היקפה והאם עצם חלוקת נכס קיים לשתי יחידות מצדיקה חיוב כספי מצד הרשות המקומית בהתאם לדין ולפסיקה הקיימת בישראל בנושא זה.

הערעור נדון בפני השופט אילן צור, מבית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים. פסק הדין בחן את החלטת ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, אשר דחתה את טענות המערערת ואישרה את השומה שנקבעה לה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בעיר תל אביב כדין.

הנכס נשוא ההליך הוא בית מגורים דו־קומתי ישן, בשטח כולל של כ־234 מ"ר, המצוי בשכונת תל ברוך. המבנה כלל גרם מדרגות פנימי ששימש את הבית עוד במצבו המקורי, לפני ביצוע כל שינוי תכנוני או חלוקה פנימית כלשהי בנכס הנדון.

לטענת המערערת, הפיצול המבוקש אינו יוצר תוספת בנייה או הרחבה פיזית, אלא שינוי פנימי בלבד. לדבריה, פיר חדר המדרגות היה קיים מאז הקמת הבית, ולכן אינו מהווה רכיב חדש היוצר השבחה לצורכי היטל השבחה לפי הוראות החוק והפסיקה החלה בתחום התכנון והבנייה בישראל.

מנגד טענה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב כי עצם פיצול הנכס לשתי יחידות דיור מעלה את שוויו הכלכלי. לשיטתה, שטח חדר המדרגות מהווה שטח עיקרי המחויב בהיטל השבחה מלא, בהתאם לתוכניות החלות ולפרשנות הנהוגה בוועדות התכנון ובפסיקה הארצית הרלוונטית לעניין זה במקרים דומים אחרים.

בית המשפט קבע כי קביעות בדבר שווי מקרקעין הן קביעות שמאיות מקצועיות, אשר אין דרכו להתערב בהן. עם זאת, נקבע כי בהחלטת ועדת הערר לא ניתנה הנמקה מספקת לסוגיית פיר חדר המדרגות והשפעתו הישירה על שאלת ההשבחה הכלכלית בין המצב הקודם לחדש נשוא ההליך המשפטי.

השופט אילן צור (בצילום) קבע בפסק דינו כי יש להשיב את התיק לוועדת הערר, על מנת שתבחן מחדש ותנמק באופן מפורש וברור האם, ובאיזו מידה, פיר חדר המדרגות בקומת הקרקע יוצר השבחה בין המצב התכנוני הקודם לבין המצב התכנוני החדש, ומהן השלכות קביעה זו על תוצאת ההליך שבפניה.

בית המשפט הדגיש כי יתר רכיבי השומה, לרבות שווי המטר המרובע ויתר מרכיבי ההשבחה, יוותרו על כנם ולא ייפגעו מהחלטתו. עם זאת, נקבע כי ערעורה של פלורה שאוליאן התקבל באופן חלקי בלבד, וכי יש להשיב את התיק לוועדת הערר לצורך השלמת הבדיקה והבהרת ההנמקה ביחס לחיוב בהיטל ההשבחה בגין פיר חדר המדרגות בנכס נשוא ההליך.

עוד נקבע בפסק הדין כי הדיון יוחזר לוועדת הערר לצורך בחינה מחודשת ומנומקת של סוגיית פיר חדר המדרגות בבית המגורים המצוי בשכונת תל ברוך בתל אביב, וזאת מבלי לקבוע מסמרות באשר לתוצאה הסופית שאליה תגיע הוועדה לאחר השלמת הבדיקה.

פיצול בית פרטי ברמת החייל: ביהמ"ש דורש בחינה מחודשת של היטל ההשבחה