האם קבלן רשאי להגדיר דירות כעסקיות או פרטיות לצורכי הקלות מס?
- מגזין בית המשפט
- לפני 11 שעות
- זמן קריאה 2 דקות
בית המשפט המחוזי לוד דן בערעור מס שעניינו סיווג הכנסות ממכירת דירות מגורים, שנרכשו ונבנו על ידי בעל עסק הפועל בתחום הנדל"ן. בלב ההליך עמדה השאלה האם מדובר בעסקאות פרטיות הזכאיות להטבות מס, או בפעילות עסקית החייבת במס הכנסה מלא.
בפסק הדין, שנכתב על ידי השופט שמואל בורנשטין (בצילום), נפרשה התשתית העובדתית שלפיה בשנת 2009 רכש המערער יחד עם רעייתו מקרקעין ברחוב עמק חפר בנתניה. על הקרקע נבנו ארבע דירות מגורים, כאשר לטענת בני הזוג דירה אחת יועדה למגורים פרטיים ואילו שלוש הדירות הנוספות הוחזקו כמלאי עסקי והושכרו.
בפסקה זו צוין כי המערער, אברהם קירון, מכר בשנת 2013 את הדירה שלטענתו שימשה לצרכיו האישיים בתמורה לסך של 2.5 מיליון שקלים, ודיווח עליה כדירת מגורים המזכה בפטור ממס שבח. מנהל מיסוי מקרקעין דחה את הדיווח וקבע כי לנוכח עיסוקו של המערער כיזם וקבלן, וכן לאור עסקאות דומות שביצע בעבר, יש לראות גם בדירה זו כחלק מהמלאי העסקי.
בהמשך נקבע כי באשר לשלוש הדירות הנוספות בפרויקט עמק חפר, נטען שלא דווחו הכנסות השכירות מהן, וכן מדירה נוספת בבעלות המערער בנכס אחר. בעקבות זאת יוחסה למערער תוספת הכנסה חודשית של 8,000 שקלים לכל דירה, למשך תקופה של כשנתיים. נוסף על כך, בשנת 2010 רכשו המערער ורעייתו נכס נוסף ברחוב אבא הלל סילבר בנתניה, עליו נבנו תשע דירות שנמכרו בהמשך.
המחלוקת העיקרית בין הצדדים נסבה סביב סיווג ההכנסות ממכירת הדירות: האם מדובר בהכנסה עסקית כעמדת פקיד השומה, או בהכנסה פרטית או הונית כטענת המערער. בית המשפט הדגיש כי להבחנה זו משמעות כלכלית ניכרת, שכן שיעורי המס והפטורים החלים על מכירה פרטית אינם חלים על פעילות עסקית.
בסופו של דבר דחה בית המשפט את הערעור וקבע כי המערער לא עמד בנטל המוגבר המוטל עליו להוכיח שמדובר בעסקאות פרטיות שאינן קשורות לעסקו. נקבע כי ההכנסות חייבות במס הכנסה, תוך הדגשה כי אמנם גם מי שעוסק בנדל"ן רשאי לבצע עסקה פרטית, אך כאשר מדובר בנכסים מאותו סוג בהם מתנהל העסק, נדרש הוכחה ברורה וחד-משמעית לניתוק מהפעילות העסקית.
סיכומו של דבר, המערער, אברהם קירון, יישא בהוצאות המשיב, פקיד שומה נתניה, ובשכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 30,000 שקלים.
