הרוב לא קובע: פרויקט תמ"א נדחה בשל סיכונים הנדסיים והיעדר איתנות פיננסית

מאת: שלמה בצ'צ'ו,

המפקח על רישום מקרקעין בחולון דחה לאחרונה עתירה שהוגשה על ידי בעלי רוב הדירות בבניין מגורים בבת ים, אשר ביקשו לחייב את בעלי הדירות המתנגדים לחתום על הסכם לביצוע פרויקט תמ״א 38/1. מדובר בפרויקט התחדשות עירונית הכולל חיזוק מבנה קיים והוספת יחידות דיור. ההחלטה חריגה, שכן ברוב המקרים נטיית המפקחים היא להיעתר לבקשות הרוב, ואולם כאן נמצא כי קיים חשש ממשי לפגיעה ביציבות המבנה ולפגמים מהותיים בתכנית ובהסכמים.

ההליך התברר בפני המפקח אורי שלומאי (בצילום). במסגרת הדיון נבחנו טענות הצדדים, מסמכים הנדסיים, וראיות כלכליות. בהחלטתו קבע כי החברה היזמית שנבחרה לביצוע הפרויקט הייתה חסרת ניסיון מוכח, לא הציגה איתנות פיננסית מספקת, והעמידה ערבויות בסכום נמוך משמעותית מהנדרש לפרויקט מסוג זה. עוד נקבע כי התכנית כוללת רכיבי סיכון תכנוניים, לרבות חפירת חניון תת־קרקעי בעומק שתי קומות מתחת למבנה קיים שהוכרז כמבנה מסוכן.

על פי העובדות שפורטו, מדובר בבניין בן 18 דירות, המצוי ברחוב שדרות העצמאות 18א בבת ים, סמוך לתוואי הקו האדום. היזם, אחד מבעלי הדירות, התקשר עם יתר הדיירים באמצעות חברה שבבעלותו, והצליח לגייס את חתימותיהם של 14 מתוך 18 בעלי הדירות. שלושה מן הדיירים התנגדו. היתר בנייה מותנה שניתן לפרויקט כלל את הריסת דירת היזם, חיזוק הדירות הקיימות, והוספת 15 יחידות דיור.

בעלי הרוב עתרו למפקח בבקשה לחייב את הדיירים המתנגדים להצטרף להסכם, או לחלופין להסמיך את בא כוח הדיירים לחתום בשמם. הדיירים המסרבים טענו כי החברה היזמית נעדרת ניסיון קבלני קודם, אינה מלווה פיננסית, ומבקשת להוציא לפועל פרויקט ראשון מסוגו מבלי שהוכחו התנאים הנדרשים לקיומו התקין. לדבריהם, קיימים כשלים מהותיים במערך הביטחונות, ברישוי, ובאופי ההתחייבות שהוצעה לדיירים.

המפקח שלומאי אימץ את טענות דיירי המיעוט וציין כי "לאורך כל ההליך ניסיתי לשכנע את היזם להכניס שינויים מהותיים בפרויקט, ובכלל זה לבסס את איתנותו הכלכלית באמצעות הכנסת חברה שותפה לפרויקט, ליווי פיננסי מהודק וכיו״ב, אך היזם סירב לעשות כן, ולעיתים הצהיר כי ישקול שינויים, אך לא עשה כן בפועל".

עוד ציין המפקח כי העתירה הוגשה על רקע נסיבות ביטחוניות, ובכלל זה בקשת הדיירים לביצוע הפרויקט לשם הקמת ממ"דים. עם זאת הבהיר כי "לא זו תכלית חוק החיזוק, שכשמו נועד לקדם חיזוק בתים מפני רעידות אדמה", וציין כי בניית ממ״ד היא תוצאה נלווית בלבד, שאין בה כדי לגבור על שיקולים תכנוניים, הנדסיים ופיננסיים מהותיים.

באשר לערבויות שניתנו לפרויקט, קבע המפקח כי מדובר בביטחונות נמוכים בסך של כ־300 אלף ש"ח בלבד, סכום אשר אינו משקף את היקפו של הפרויקט או את הסיכונים הטמונים בו. לא הוצגו נספחי ביטוח נדרשים, לא נחתם הסכם ליווי פיננסי, והיזם לא הביא חוות דעת עדכנית לעניין עמידות הבניין לאחר העבודות המוצעות.

עוד נקבע כי ההסכם שנחתם עם יתר הדיירים לוקה בפגמים מהותיים, לרבות חוסרים במסמכים, היעדר נספחים רלוונטיים, חתימות חסרות, והעדר מנגנון מייצג לדיירים. בנסיבות אלה, קבע המפקח כי אין מקום לכפות את ביצוע ההסכם, וכי אין זה מקרה שבו ניתן להפעיל את הוראות החוק כנגד דיירים מתנגדים.

מטעם הדיירים המתנגדים נמסר כי מדובר בהחלטה חשובה, אשר לטענתם מציבה רף ברור של אחריות וזהירות בפרויקטים מסוג תמ״א 38, ומחדדת את החובה המשפטית להבטיח הגנה חוזית, הנדסית וכלכלית מלאה לפני חתימה על הסכמים.

דיירי המיעוט ניצחו: פרויקט תמ"א 38 בבת ים נפל בשל ליקויים מהותיים והיעדר ערבויות