בית המשפט העליון דחה ערעור הדדי של רונן דגן ושל חברת "רמי לוי שיווק השקמה בע"מ"

בית המשפט העליון דחה ערעור הדדי של רונן דגן ושל חברת "רמי לוי שיווק השקמה בע"מ" בפרשה משפטית סבוכה שראשיתה בשנת 2004 וסופה בקריסת גג המרכול במבשרת ציון. פסק הדין, אשר ניתן בהרכב השופטים נעם סולברג, דפנה ברק-ארז ואלכס שטיין, עסק בשאלות עקרוניות הנוגעות לדיני חוזים, עשיית עושר ולא במשפט, חובת תום הלב וחלוקת אחריות לנזקים שנגרמו במקרקעין.

בפסק הדין שניתן בבית המשפט המחוזי בירושלים על ידי השופטת חיה זנדברג, נקבע כי אף שהצדדים לא חתמו על הסכם סופי לגבי שיעור דמי השכירות, הרי שבהתאם להסכמות חוזרות ונשנות לאורך השנים, ניתן לראות בהתנהגותם משום גיבוש חוזה מחייב. עוד נקבע כי אף שהמבנה לא נבנה לפי היתר בנייה כדין, הרי שהאחריות לקריסת הגג מוטלת בשווה על המשכיר והחוכרת, וזאת בשל מעשיהם ומחדליהם המשותפים, לרבות שינוי מבנה הגג והוספת מתקנים כבדים.

הפרשה החלה בשנת 2004, עת השכיר דגן לחברת רמי לוי שטח מסחרי לשם הקמת מרכול. בשנים הראשונות של ההתקשרות, התגלעה בין הצדדים מחלוקת באשר לשיעור דמי השכירות והחישוב הנכון בהתייחס לשטחים השונים במושכר – שטח מסחרי עיקרי מול שטחי שירות, חניה ולוגיסטיקה. חרף חילוקי הדעות, הצדדים המשיכו לקיים את מערכת היחסים החוזית והתנהלו תקופות ארוכות ללא הסכם חתום.

בשנת 2009 הושגה הסכמה, לפיה תשלם החברה דמי שכירות חודשיים בסך 28,000 דולר, וזאת באופן רטרואקטיבי. אף שהסכמה זו לא עוגנה בחוזה פורמלי, הרי שלפי ממצאי בית המשפט, היא הוסכמה בין הצדדים בהתנהגות, נתמכה בהתכתבויות, בפגישות עבודה ובאישורים חוזרים.

בדצמבר 2013 קרס גג המבנה עקב הצטברות שלג כבד. לאחר חקירה ובדיקת מהנדסים, התברר כי המבנה כולו, ובפרט הגג, נבנו ללא היתר בנייה. כן עלה כי דגן או מי מטעמו היו אחראים לבניית הגג, אך גם רמי לוי ביצעה בו שינויים משמעותיים, לרבות התקנת מערכות מיזוג והעמסת קונסטרוקציה נוספת.

בית המשפט המחוזי קבע כי אין לראות בקריסת הגג משום הפרה חד-צדדית המצדיקה סיום מיידי של ההסכם. תחת זאת, נפסק כי יש לראות בקריסה משום עילה להפחתת דמי השכירות ולהמרתם לדמי שימוש ראויים, בהתאם לשימוש שנעשה בפועל לאחר האירוע.

דגן הגיש תביעה רחבת היקף בסך כ-20 מיליון ש"ח, שעניינה דמי שכירות בגין תקופות קודמות, פיצויים בגין הפרת חוזה ונזקים נוספים. חלק משמעותי מהתביעה נדחה מחמת התיישנות, לאחר שבית המשפט קבע כי תביעות חוזיות בגין התקופה שקדמה לפברואר 2009 – התיישנו כדין. גם ביחס לתקופה המאוחרת יותר, נדחו רכיבי תביעה מהותיים בשל היעדר ראיות מתאימות, לרבות חוות דעת מומחים בנוגע להיקף השטחים ולשווי ההנאה שנצמחה לשוכרת.

בערעור שהוגש לבית המשפט העליון חזר דגן על טענותיו, אך השופטים דחו את רובן בהנמקה כי חרגו ממסגרת פסק הדין של המחוזי או שלא הונחו להן תשתיות עובדתיות הולמות. מאידך, רמי לוי ויתרה על הערעור שכנגד בעקבות הערת ההרכב העליון.

השופטים ציינו בפסק הדין כי אמנם היעדר תיעוד פורמלי והיעדר היתר בנייה פוגעים באיתנות הטענות, אך גם מנגד – אין בכך כדי להקים עילת סילוק אוטומטית של תביעה, שעה שצדדים התקשרו בפועל ופעלו על פי הבנות חוזרות ונשנות. עוד נקבע כי "שתיקה רועמת" של צד, בפרט נוכח קרות אירוע דרמטי כגון קריסת מבנה, עשויה להתפרש כהשלמה עם מצב נתון, או כהסכמה בהתנהגות לשינוי תנאי ההסכם.

פסק הדין מספק הצצה לעולם המסחרי, בו יחסי שוכר-משכיר מתקיימים לעתים על בסיס הבנות חלקיות, ללא הסדרה חוזית ממצה, ומתמודד עם שאלות משפטיות מורכבות הקשורות להשלכות של מחדלים תכנוניים והיעדר הסכמות כתובות לאורך שנים. מקרה זה ממחיש את החשיבות של תיעוד הסכמות מסחריות, קיום הוראות חוק התכנון והבנייה, והימנעות מהתנהלות רשלנית שיכולה להוביל לנזקים מהותיים ולהליכים משפטיים ממושכים.