המפקחת פסקה מיליון שקל פיצוי לדייר סרבן בפרויקט תמ"א בתל אביב
- לפני 10 שעות
- זמן קריאה 2 דקות
המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב, דגנית קציר-ברין (בצילום), הכריעה לאחרונה בסכסוך ממושך סביב פרויקט תמ"א 38/2 ברחוב פינלס בצפון תל אביב, וקבעה כי בעל זכויות ביחידת "רפאים" בבניין יקבל פיצוי של יותר ממיליון שקל. ההחלטה עסקה בשאלה חריגה: כיצד יש להעריך זכויות הרשומות בטאבו, אף שהיחידה עצמה אינה קיימת בפועל.
ההליך נגע לבניין ותיק משנות ה־50, אשר רוב בעלי הדירות בו כ־93% חתמו כבר בשנת 2016 על הסכם התחדשות עירונית עם חברת י.ח דמרי. ואולם, קידום הפרויקט נעצר במשך שנים בשל התנגדות בעל זכויות במחסן רשום בשטח של 89 מ"ר בקומת חצי מרתף, אשר סירב להצטרף לעסקה.
לטענת בעלי הדירות והיזם, היחידה שבמוקד המחלוקת כלל אינה מהווה מחסן בנוי, אלא חלל פתוח בין עמודי הבניין, ללא קירות, רצפה או תשתיות. לדבריהם, מדובר ב"יחידת רפאים" חסרת שימוש ממשי, שמעולם לא נוצלה בפועל. על בסיס חוות דעת שמאית שהוגשה בהליך, נטען כי שווי הזכויות עומד על כ־756 אלף שקל בלבד.
מנגד, בעל הזכויות אשר במהלך ההליך הלך לעולמו וזכויותיו הועברו לרעייתו טען כי יש לבחון את היחידה לפי פוטנציאל השימוש העתידי שלה כמשרד. לטענתו, ניתן להכשיר את החלל לשימוש עסקי, ולכן שווי הזכויות גבוה משמעותית. בהתאם לכך דרש פיצוי שנע בין 5.6 מיליון שקל ל־8 מיליון שקל.
בפסק דין מפורט ומנומק קבעה המפקחת דגנית קציר-ברין כי אין לקבל את הטענה שלפיה ניתן להעריך את היחידה כמשרד פעיל, משום שמדובר באפשרות תיאורטית שלא מומשה במשך עשרות שנים. לצד זאת, הדגישה כי גם אם היחידה אינה ראויה בפועל לשימוש עצמאי, אין משמעות הדבר כי מדובר בזכות חסרת ערך כלכלי.
המפקחת קבעה כי מאחר שהיחידה רשומה בפנקסי המקרקעין, ולצדה זכויות יחסיות ברכוש המשותף, יש להכיר בערך הכלכלי של זכויות הבנייה הצמודות לה. בהחלטה הודגש כי "גם אם ליחידה אין זכות קיום, יש להכיר בערכה הכלכלי", במיוחד כאשר מדובר בפרויקט התחדשות עירונית בעל משמעות כלכלית ניכרת.
בסופו של דבר נקבע כי על היזם להעמיד לבעל הזכויות מחסן חלופי בשטח של 119 מ"ר בפרויקט החדש. לחלופין, נקבע כי ניתן יהיה להעניק שטח חלופי בהיקף של 17.3 מ"ר, השווה לשטח דירת מגורים. ככל ששתי החלופות לא יתאפשרו, יעמוד הפיצוי הכספי על 1.01 מיליון שקל.
עוד קבעה המפקחת כי אין מקום להשוות בין יחידת ה"רפאים" לבין דירת מגורים מלאה, אך מנגד אין לקבל את הטענה כי מדובר בזכות חסרת משמעות. בהחלטה צוין כי בפרויקטים של התחדשות עירונית אין להסתפק תמיד בבחינה פורמלית של חלוקת התמורות, וכי כאשר קיימים פערים כלכליים ממשיים בין בעלי הזכויות, נדרשת גם בחינה מהותית של שווי הזכויות.
תגובות