המחוזי הכריע בפרויקט בעיר בת־ים: מתי חל היטל השבחה על ממ"דים

מאת: שלמה בן ברוך ,

בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב דחה שני ערעורים הדדיים שעסקו בהיטל השבחה בפרויקט פינוי־בינוי בבת ים, והותיר את החלטת ועדת הערר על כנה. ההליך עסק במחלוקת בין הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בת ים לבין היזמים בפרויקט, סביב אופן חישוב ההשבחה והיקף החיובים הנלווים לפרויקט.

פסק הדין ניתן בפני השופט אילן צור (בצילום), אשר קבע כי אין מקום להתערב בהחלטות מקצועיות של ועדת הערר בהיעדר פגם מהותי. השופט הדגיש כי התערבות שיפוטית בהחלטות תכנוניות תיעשה במשורה בלבד, וכי בית המשפט אינו משמש ערכאת ערעור נוספת על שיקול דעת מקצועי.

לטענת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בת ים, יש לחייב את היזם בהיטל השבחה גם בגין שטחי ממ"דים בדירות שנמכרו, בטענה כי מדובר בזכויות שהתגבשו לאחר אישור התוכנית ולכן אינן זכאיות לפטור. עוד נטען כי אין להכיר בעלות הקמת גני ילדים כהוצאה המפחיתה את ההשבחה כלל.

מנגד, טענו היזמים, ובהם בקר ב.י. חברה לבניין בע"מ ו-אבי את ניסים בובליל 2002 בע"מ, כי יש להחיל פטור מהיטל השבחה על כלל שטחי הממ"דים, ללא הבחנה בין מועד חתימת ההסכמים. בנוסף נטען כי עלות הקמת גני הילדים מהווה מטלה תכנונית הכרחית, שיש להביאה בחשבון במסגרת חישוב ההשבחה הנובעת מהתוכנית.

בית המשפט קיבל את עמדת ועדת הערר בנוגע לעלויות הציבוריות, וקבע כי יש להתחשב בעלות הקמת גני הילדים במסגרת תחשיב ההשבחה. נקבע כי מדובר בתנאי תכנוני מחייב, וכי התוכנית היא שיצרה את הצורך בהקמתם מחדש ולכן מדובר בעלות המשפיעה על השווי.

באשר לפטור לממ"דים, נקבע כי יש להבחין בין מועד חתימת ההסכמים. כאשר ההסכם נחתם לפני אישור התוכנית, מימוש הזכויות מתרחש בשלב היתר הבנייה, ועשוי לחול פטור; לעומת זאת, כאשר ההסכם נחתם לאחר אישור התוכנית, מדובר במימוש במכר החייב בהיטל השבחה.

עוד נקבע כי אין מקום להתערב בקביעות השמאי המכריע לעניין מקדם הדחייה, וכי טענות שלא הועלו בפניו מלכתחילה אינן יכולות להידון בשלב הערעור. השופט ציין כי מדובר בעניינים מקצועיים המצויים בליבת המומחיות השמאית ואינם מצדיקים התערבות שיפוטית במסגרת ההליך המנהלי.

בסופו של דבר קבע בית המשפט כי לא נפל פגם בהחלטת ועדת הערר, ודחה את הערעורים של שני הצדדים, ולכן החלטת ועדת הערר נשארה בתוקף.

בית המשפט הכריע: מתי משלמים היטל השבחה על ממ"דים