יהודה פוליקר בלב הסכסוך: היזם ישלם כ־חצי מיליון שקל בפרויקט תמ"א 38
- לפני 3 ימים
- זמן קריאה 2 דקות
בלעדי: המפקחת על רישום מקרקעין במשרד המשפטים, אושרת ארפי מוראי, הכריעה בסכסוך בבניין יוקרתי ברחוב בילטמור בתל אביב, סמוך לכיכר המדינה, לאחר ש"תביעה למתן צו המאשר ביצוע פרויקט תמ״א 38 מסוג הריסה ובנייה מחדש" הוגשה רוב בעלי הדירות, בעקבות סירובן של שתי בעלות דירות להצטרף להסכם. התביעה מכוח חוק החיזוק, המאפשר לאשר פרויקט גם ללא הסכמת כלל בעלי הדירות ברוב.
המפקחת על רישום מקרקעין, ארפי מוראי, ניהלה הליך מורכב וממושך, קיימה דיונים רבים, שמעה עדים ובחנה לעומק חוות דעת מקצועיות. במסגרת ההליך מונה מומחה מטעם המפקחת, שמאי מקרקעין, לבחינת שאלת שוויון התמורות. היא שקדה על מאות מסמכים וניתחה את הנתונים בקפדנות, ובפסק דינה קבעה כי ההכרעה תיעשה בהתאם למכלול נסיבות העניין, תוך איזון בין זכויות הקניין לבין קידום התחדשות עירונית.
בפסק הדין נקבע כי מדובר בבית משותף שנבנה בשנות ה-60, הכולל 13 דירות ב-5 קומות. הזמר והיוצר יהודה פוליקר מחזיק ב-5 דירות שונות, הכוללות דירת מרתף, שתי דירות קרקע, דירה בקומה 2 ודירה בקומה 3, לצד שימוש בגג ובשטח נוסף של כ-26 מ"ר.
הנתבעות, ישראלה אגמון ונילי קירן, טענו כי פוליקר נהנה מ"תמורות עודפות מפליגות וקיצוניות", לרבות שדרוגים, מימון מסים והטבות מיוחדות. מנגד, טענו התובעים כי בפועל יקבל פוליקר רק 3 דירות חדשות, בשטח כולל של כ-347 מ"ר, פחות מהיקף זכויותיו המקורי.
המפקחת קבעה כי "יש לבחון האם כל דירה זוכה לתוספת שטח דומה במהותה", והעדיפה את המבחן הכמותי-מהותי על פני מבחן השווי. נקבע כי מבחן השווי "אינו חף מקשיים", בעוד מבחן השטח מאפשר השוואה אובייקטיבית ויציבה בין הדירות. עוד נקבע כי השוויון נבחן בעיקר בתוספת שטח, ולא בהטבות אחרות. עם זאת, הודגש כי הבחינה נעשית לפי מכלול רכיבי התמורה, ולא רק לפי שטח.
בפסק הדין הודגש כי גם אם קיימות הטבות שונות, אין בכך לבדו להקים הפליה, שכן "תוספת שונה של מטראז' אין בה כדי להקים טענה להפליה", כאשר אין מדובר בדירות שוות. ביישום המבחן נקבע כי יש לבחון את כלל רכיבי התמורה לפי חלק יחסי בזכויות הבנייה. ביחס ליחידת המרתף של פוליקר נקבע כי אינה דירת מגורים רגילה, וכי "אינה מזכה בחניה ובמחסן", ולכן שוויה נמוך יותר ואינה מקנה זכויות זהות.
בסוגיית המסים נקבע כי נשיאת היזם בתשלומי מס אינה בהכרח יתרון. המפקחת קבעה כי יש לבחון זאת כחלק מהאיזון הכולל, וכי דווקא בעלי מספר דירות רב יותר, כמו פוליקר, עשויים לשאת בנטל מס גבוה יותר בפרויקט.
המפקחת קבעה כי גם אם קיימת פגיעה מסוימת בשוויון, אין בכך כדי לעצור את הפרויקט. נקבע כי סמכות המפקחת למנוע פרויקט מצומצמת כאשר מתקיים רוב דרוש. עוד נקבע כי הסעד הוא פיצוי כספי בלבד, תוך איזון בין תמורות עודפות ופחותות, ולא דחיית התביעה או שינוי יסודי של ההסכם. נקבע שהפתרון לפערים, אם קיימים, הוא פיצוי כספי ולא ביטול העסקה. אך הפרויקט עצמו קיבל אור ירוק להתקדם. נקבע גם כי נטל ההוכחה מוטל על המתנגדים, ועליהם להראות כי סירובם סביר.
בסיום נקבע, באופן ברור, כי החברה היזמית היא שתישא בתשלומים. היזם ישלם לכל אחת משתי הנתבעות 263,214 ש"ח, ובסך הכול 526,428 ש"ח. בנוסף, ישולמו הוצאות משפט בסך 10,000 ש"ח לכל אחת, כלומר 20,000 ש"ח נוספים. כך שסך התשלום הכולל עומד על 546,428 ש"ח לפחות, בתוספת הצמדה וריבית לפי החוק.
תגובות