עו"ד רשם דירה ע"ש מתחזה וישלם חצי מהנזק ליורש, 735 אלף שקלים

מאת: שלמה בן ברוך,

"רמאי עשה שימוש בעותק מזויף של צו ירושה והצליח להביא לשינוי בשם הבעלים הרשום של נכס מקרקעין בלשכת רישום המקרקעין. יחידת המקרקעין נמכרה על-ידי הרמאי שעקבותיו נעלמו לרוכשים בתום-לב ובתמורה. מי נושא באחריות לנזק הממוני אשר נגרם כתוצאה מכך לבעל המקרקעין האמיתי?" כך פתח השופט אלכס שטיין את פסק דינו.

זיו מלך, תושב חולון ניסה להסדיר רישום זכויות בדירה שירש מאמו, אך גילה לתדהמתו כי הדירה כבר נרשמה חמש שנים קודם לכן על שמו של אדם זר. כך נחשפה פרשת הונאה חמורה שבמסגרתה נעשה שימוש בצו ירושה מזויף שנערך בבית הדין הרבני, וששימש לרישום מקרקעין במרשם. כעת קבע בית המשפט העליון כי לשכת רישום המקרקעין תישא באחריות לנזק, לצד עורך הדין שפעל לרישום הנכס בשם המתחזה.

השופט אלכס שטיין (בצילום) ציין בפסק הדין כי לשכת רישום המקרקעין לא עמדה בחובתה המקצועית, בכך שלא ביצעה בירור מתאים ביחס לאותנטיות המסמך שהוגש לה. הוא דחה את טענת הלשכה, שלפיה עמידה בחובת בדיקה תכביד על פעילותה, וקבע כי נדרש ממנה לפעול כאחראית על שמירת אמינות המרשם. לדבריו, "לשכת הרישום אינה חותמת גומי אלא שומרת סף של רישום המקרקעין בישראל".

המקרה התגלה כאשר היורש, זיו מלך, פנה בשנת 2016 לרשום על שמו דירה שירש מאמו, אך נמסר לו כי זו נרשמה כבר בשנת 2011 על שם אדם אחר. מבדיקת נסיבות המקרה עלה כי המתחזה הציג עצמו כבנה של המנוחה, באמצעות צו ירושה מזויף, ובסיוע עו"ד חיים דויטש הגיש בקשה לרישום הדירה על שמו. הנכס נמכר בהמשך לאדם שלישי בתום לב, והמתחזה נעלם.

הנפגע, זיו מלך, פנה לבית משפט השלום בתל אביב בתביעה לפיצוי בגין הנזק, וזה קבע כי עורך הדין נושא ב־45% מהאחריות, לשכת הרישום ב־35%, והתובע באשם תורם של 20%. אלא שבית המשפט המחוזי שינה את התמונה כשפטר לחלוטין את לשכת הרישום מהאחריות, הגדיל את חלקו של עורך הדין ל־70% והותיר את התובע באותו אשם תורם של 30%.

בהכרעתו, בית המשפט העליון דחה את עמדת המחוזי, והחזיר חלק מהאחריות ללשכת הרישום. הוא קבע כי על אף שלא מדובר בגוף חוקר, חובה עליה להפעיל שיקול דעת סביר ולבחון את אמיתות המסמכים. צוין כי עורך הדין הצהיר בבקשה לרישום כי הוא מצרף "צו ירושה מקורי", בעוד שבפועל צירף רק "העתק נאמן למקור" - פער שהיה צריך לעורר בירור.

בפסק הדין נמתחה ביקורת גם על עורך הדין, חיים דויטש - שייצג את המתחזה והגיש בשמו בקשה לרישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, אשר לדבריו לא פגש מעולם את המתחזה ולא ידע על הזיוף. עם זאת, השופט שטיין קבע כי היה עליו לוודא את נכונות הצו, וציין כי אחריותו המקצועית מחייבת ערנות. לשכת הרישום חויבה לשאת ב־30% מהנזק, עורך הדין ב־50% והתובע נותר עם אשם תורם של 20%.

עוד נקבע כי ההימנעות של התובע מרישום הדירה במשך עשר שנים יצרה פתח לניצול לרעה, וכי מדובר ב"חוסר זהירות רשלני". נקבע כי ההימנעות מהפעולה פגעה באמינות המרשם והיוותה את הרקע למעשה ההונאה. בהקשר זה נפסק כי הלשכה הייתה צריכה להבחין באי־ההתאמה בין המסמך לבין ההצהרה ולפעול בהתאם.

בסופו של ההליך נקבע כי הנזק הכולל שנגרם לזיו מלך עמד על סך של כ־1.4 מיליון שקלים, הכוללים את שווי הדירה ופיצוי בגין עוגמת נפש. לשכת רישום המקרקעין חויבה לשלם הוצאות משפט בסך 45,000 שקלים, ואילו עורך הדין חויב בסכום של 35,000 שקלים. המתחזה עצמו לא אותר עד היום.

לשכת הרישום נרדמה בשמירה ועורך הדין יפצה את היורש בשל רישום כוזב של דירה