קנו ומכרו ארבע דירות באותו היום - פקיד השומה קבע: מדובר בעסקה מסחרית

מאת: שלמה בוצ'צ'ו,

בבית המשפט המחוזי בחיפה נדון ערעורו של שמאי מקרקעין ובעל רישיון תיווך, אשר ביקש לסווג את רווחיו ממכירת דירת מגורים כהכנסה הונית החייבת במס שבח בלבד. לטענתו, מדובר בדירה ששימשה להשכרה ונמכרה בנסיבות מזדמנות, ללא פעילות מסחרית.

השופטת אורית וינשטיין (בצילום) דחתה את הערעור. בפסק הדין נקבע כי המערער רכש את הנכס לצורך השבחה, קידם יוזמה לתמ"א 38 בשיתוף פעולה עם בעלי דירות נוספים, ולבסוף מכר את הדירה ברווח ניכר לאחר פעולות תכנוניות ויזמיות שהובילו להעלאת ערך הנכס.

במוקד ההליך עמדה דירת שני חדרים שרכש ערן בנטל בשנת 2013 ברחוב התקווה 26 בחיפה, תמורת 625 אלף שקל. באותו יום נרכשו שלוש דירות נוספות באותו בניין על ידי גורמים המקורבים לו – ישראל אסרף, חבר ילדות; עו"ד ירון טיקוצקי; וחברת מרטינה, הקשורה לעו"ד אלי דורון. כל הסכמי הרכישה נעשו באותו מועד, באותם תנאים ובתמורה זהה, תוך ייצוג משפטי זהה לכלל הרוכשים.

לאחר הרכישה, פעלו כל הרוכשים יחד לבחינת האפשרות לקידום פרויקט התחדשות עירונית במסלול הריסה ובנייה מחדש לפי תמ"א 38. הם שכרו שירותי אדריכלות, פנו לרשויות התכנון והגישו בקשה רשמית לקבלת היתר בנייה. פעולות אלו נעשו בתיאום ובשיתוף פעולה מתמשך.

בחודש ינואר 2016 נמכרו כל ארבע הדירות בבניין – כולן באותו יום, בתמורה של כ-1.6 מיליון שקל כל אחת. המערער דיווח על מכירת הדירה לרשות המסים, והעמיד את חבות המס על סך 41,368 שקל, בגין מס שבח בלבד.

פקיד השומה קבע כי הרווח ממכירת הדירה – בסך כ-950 אלף שקל – מהווה "הכנסה מעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי", ולא רווח הוני רגיל. לפי קביעתו, מהות הפעילות מצביעה על תכנון עסקי, יוזמה, השבחת נכסים ומכירה מתואמת של כלל הדירות ביום אחד, מה שמעיד על אופי מסחרי מובהק.

מנגד, טען המערער כי מדובר בהשקעה פרטית לטווח ארוך, שמטרתה הייתה השכרת הנכס בלבד, ללא תוכנית מסחרית או תכנון מראש למכירה. לדבריו, השותפות עם יתר הרוכשים נבעה מנוחות תפעולית, ולא מתוך אינטרס עסקי משותף או מטרה לרווח מסחרי.

בית המשפט קבע כי נסיבות הרכישה, המאפיינים של הפעילות המשותפת, ההשבחה המתוכננת והמכירה המרוכזת – כולם מעידים על פעילות עסקית. בהתאם לכך, נקבע כי העסקה חייבת במס הכנסה על פי פקודת מס הכנסה, והערעור נדחה במלואו.

קנו ומכרו ארבע דירות באותו היום - פקיד השומה: עסקה מסחרית - מה קבעה השופטת אורית וינשטיין