המפקחת: גג משותף אינו חצר פרטית – דשא סינתטי מהווה שימוש חורג ולא סביר

מאת: שלמה בוצ'צ'ו,

במחלוקת שכנים שהתגלגלה לאחרונה לפתחו של המשרד האזורי למפקח על רישום מקרקעין בירושלים, נדרשה הכרעה בשאלה: מהו "שימוש סביר" בגג משותף בבניין מגורים. נציגות הבית המשותף במעלה אדומים טענה כי אחד מבעלי הדירות השתלט בפועל על הגג – והפך אותו למרחב שימוש פרטי, בניגוד לדין.

ההליך התברר בפני המפקחת הבכירה על המקרקעין, אביטל שרייבר (בצילום), אשר בחנה את נסיבות המקרה וקבעה כי הצבת דשא סינטטי על גג משותף, לצרכים פרטיים – חורגת מגבולות השימוש הסביר לפי הדין והפסיקה.

לפי גרסת נציגות הדיירים, הנתבע, המחזיק בדירה בקומה העליונה, ביצע שורה של פעולות שהקנו לו שליטה בפועל על שטח הגג: הוא פתח אליו גישה מדירתו באמצעות מדרגות פנימיות, התקין ריהוט, תאורה, סככה ודשא סינטטי – כל זאת לטובת שימוש פרטי. הנתבע טען מנגד כי מדובר בהרגל מושרש זה שני עשורים, שבמהלכו לא מנע מבעלי דירות אחרים לעשות שימוש בגג ואף איפשר להם גישה דרך המדרגות שהציב.

במהלך ניהול התיק, פינה הנתבע את מרבית הפריטים שעל הגג, למעט יריעת דשא סינטטי. המחלוקת נותרה ממוקדת לגביה, והנתבע טען כי הדשא מונח לצרכי תחזוקה בלבד – הגנה על יריעות האיטום והזפת בגג.

ואולם, המפקחת שרייבר לא קיבלה טענה זו. בהחלטתה נקבע כי השימוש בגג משותף צריך להתאים לייעודו המקורי – כשטח שירות לצרכים כמו התקנת דודי שמש, טיפול במזגנים, אנטנות ועוד. לדבריה, "השימוש שעשה הנתבע חורג ממטרות אלו, ומשקף תפיסה בפועל של זכות שימוש ייחודית, שאין לה תימוכין או הסכמה מכלל בעלי הדירות".

עוד הודגש כי הצבת הדשא הסינטטי יוצרת מראית עין של חזקה אישית על הגג, וכתוצאה מכך פוגעת במעמדו כרכוש משותף, הפתוח לשימוש שווה על ידי כלל בעלי הדירות. משכך, הורתה שרייבר על סילוקו של הדשא.

בעניין אחר, נדחתה הדרישה להסיר את המדרגות שדרכן מגיע הנתבע לגג – לאחר שהוכח כי הן קיימות מעל 15 שנה, והותקנו בתקופה שבה לא הייתה גישה אחרת לגג מתוך הרכוש המשותף. בהתאם, נקבע כי עצם קיומן אינו מהווה הפרה המצדיקה את סילוקן.

המפקחת הבהירה כי כלל בעלי הדירות – כולל הנתבע – רשאים לעלות לגג לצרכי תחזוקה, תיקונים או ישיבה קצרה. עם זאת, אין לעשות בגג שימוש המכוון להפקת תועלת פרטית, ואין להותיר עליו ציוד, ריהוט או מתקנים מעבר לשימוש זמני ומוגבל. בסיכום ההחלטה נכתב: "העלאת כיסאות לצרכי ישיבה תותר, אך יש להורידם מיד לאחר השימוש. אין מדובר במתחם פרטי אלא בשטח משותף שמטרתו שירותית – לא חברתית".