הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ת"א תשלם 35 אלף ש"ח הוצאות משפט לאפוטרופוס הכללי

מאת: שלמה בוצ'צ'ו,

בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה באחרונה ערעור שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב, ובכך אישר את החלטת ועדת הערר המחוזית בנוגע לשומה מכרעת אשר קבעה כי לא חלה השבחה במכירת נכס מגורים ברחוב לה גארדיה בעיר. השופט אילן צור (בצילום) קבע כי אין עילה להתערבות בשיקוליה של ועדת הערר, אשר פעלה באופן מקצועי ובהתאם להלכות הפסיקה והתקינה השמאית.

השופט צור, אשר דן בערעור, הדגיש בפסק דינו כי גישת ההשוואה שבה בחר השמאי המכריע היא גישה מקובלת ובעלת מעמד בכורה בפסיקה, וכי אין כל חובה להחיל את הגישה הכלכלית כחלופה או תוספת לגישה זו. השופט עמד על כך שגישת ההשוואה משקפת את תגובת השוק בפועל, ואינה נשענת על הנחות עתידיות בלתי ודאיות, ולכן מהווה בסיס ראוי להערכת שווי הנכס.

רקע ההליך עוסק במכירת נכס ברחוב לה גארדיה בתל אביב, אשר הוחזק בידי האפוטרופוס הכללי לאחר פטירת בעליו – אדם ערירי וחסוי. השמאי המכריע קבע כי לא חלה השבחה בעקבות אישור תכנית התחדשות עירונית, והעריך את שווי הנכס בהתאם לעסקאות השוואה שבוצעו בסמוך למועד הקובע. ועדת הערר אימצה את קביעתו ודחתה את טענות הוועדה המקומית, שביקשה להחיל גישה שמאית שונה, אשר הייתה עשויה להוביל לתוצאה כספית אחרת.

לשיטתה של המערערת, יש להטיל על המשיב היטל השבחה בגין מכר הנכס. לטענתה, החלטת ועדת הערר – לפיה אין להתערב בשומה המכרעת – עומדת בניגוד לעקרונות העל של גביית מס אמת ושל שוויון בין נישומים. לפיכך, ביקשה המערערת את ביטול החלטת ועדת הערר, וכן להורות על החזרת התיק לשמאי המכריע, לצורך ביצוע תיקונים והבהרות בתחשיב ההשבחה, כך שהמשיב יחויב בהיטל השבחה.

מנגד, טען ב"כ המשיב כי גישת ההשוואה היא הגישה הבכירה והעדיפה לשומה של נכס מקרקעין, שכן העובדה המוכחת שפלוני שילם עבור נכס דומה סכום ידוע, מהווה את הבסיס הטוב והבטוח ביותר לקביעת השווי. הוא הפנה לפסיקת בית המשפט העליון ולתקינה השמאית, וציין כי גישת ההשוואה תואמת גם את לשון סעיף 4 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. לשיטתו, מדובר בשיטה המספקת ודאות ויציבות ואינה מושפעת משיקולים סובייקטיביים, בניגוד לגישה הכלכלית הרגישה להנחות עבודה משתנות.

השאלה שעמדה בליבת ההכרעה עסקה בתוקפה ובלעדיותה של גישת ההשוואה כשיטה שמאית, ובהשלכות האפשריות של אי שוויון בין שומות שונות באותו מתחם. השופט צור דחה את הטענות לשוני בלתי סביר, וקבע כי הבחירה בגישה שמאית היא בסמכותו של השמאי המכריע, כל עוד אינה חורגת ממתחם הסבירות. הוא הדגיש כי ועדת הערר, כטריבונל מקצועי, אינה משמשת כשמאי על, ואין זה מתפקידה להחליף את שיקול דעתו של שמאי מכריע כאשר מדובר בבחירה מקצועית לגיטימית.

עוד קבע השופט צור כי עצם קיומן של שומות מאוחרות, המבוססות על נתונים נוספים או גישות שמאיות אחרות, אינו מקים עילה להתערבות בהחלטה פרטנית שניתנה כדין. הוא ציין כי ערעור בגלגול שלישי אינו המקום לבחון לעומק את מלוא הראיות העובדתיות מחדש, וכי לא הוכחה טעות מהותית או חוסר סבירות קיצוני המצדיקים פסילה של השומה המכרעת.

בסופו של דבר, השופט אילן צור דחה את הערעור, וחייב את הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב לשלם למשרד המשפטים – אגף האפוטרופוס הכללי, שייצג את עיזבונו של המנוח אברהם כספי באמצעות בא-כוחו, הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 35,000 ש"ח כולל מע"מ, וכן את אגרת המשפט. בית המשפט ציין את ריבוי המסמכים שהוגשו – למעלה מ-300 – והתייחס לכך כחלק משיקוליו בפסיקת ההוצאות.