מרתף מעל הקרקע בת"א: בית המשפט דחה שימוש למגורים

מאת: שלמה בוצ'צ'ו,

בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב־יפו דחה עתירה שביקשה להתיר שימוש למגורים בנכס ברחוב בן יהודה 100 בתל אביב, אף שהנכס אינו עומד כיום בהגדרה הפיזית של מרתף. השופטת לימור ביבי (בצילום) קבעה כי מאחר שבהיתר המקורי משנות ה־50 הוא סומן כמרתף, חלות עליו תכניות המרתפים.

ההליך נולד לאחר שחברת ירום אור נכסים בע"מ, בעלת הנכס, ביקשה בשנת 2024 להפוך את המקום לשתי יחידות דיור למגורים לצמיתות. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב דחתה את הבקשה, החברה הגישה ערר לוועדת הערר המחוזית, וגם הערר נדחה. בעקבות זאת פנתה החברה לבית המשפט.

הצדדים לעתירה הם ירום אור נכסים בע"מ מול ועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב, וצילה אברבוך, שהתנגדה לבקשה. המחלוקת עסקה בשאלה אם נכס ישן שסומן בעבר כמרתף יכול להפוך לדירות מגורים חדשות.

לטענת ירום אור נכסים, מדובר ב"סיפור קפקאי של בירוקרטיה תכנונית נוקשה", המתעלמת מהמציאות הפיזית וההיסטורית של הנכס. החברה טענה כי המקום אינו מרתף תת־קרקעי חשוך, אלא קומה תחתית גלויה, מוארת ומתאימה למגורים, שגובה החלל בה 2.8 מטר.

עוד טענה החברה כי הקרקע סביב הנכס נחפרה בשלב מאוחר יותר, וכי כל קירותיו החיצוניים נמצאים מעל מפלס פני הקרקע. לשיטתה, מאחר שהנכס נבנה כדין וקיבל בעבר היתר לשימוש כמשרדים, ניתן להמיר שימוש עיקרי אחד לשימוש עיקרי אחר, ממשרדים למגורים.

מנגד, המשיבות טענו כי יש לבחון את הנכס לפי "מבחן ההיתר", כלומר לפי האופן שבו הוגדר בהיתר הבנייה המקורי. לשיטתן, מאחר שהנכס סומן כמרתף, חלות עליו תכניות המרתפים של תל אביב, שאינן מאפשרות שימוש חדש למגורים במרתפים.

השופטת ביבי קבעה כי אף שאין מחלוקת שהנכס אינו עונה כיום להגדרה הפיזית של מרתף בתכנית ע1, אין בכך כדי להוציא אותו מתחולת התכנית. לדבריה, יש לפרש את תכניות המרתפים לפי לשונן, ההיסטוריה התכנונית שלהן ותכליתן להסדיר מרתפים קיימים בעיר.

בפסק הדין נקבע כי בדיני התכנון והבנייה הכלל הוא ש"כל שאינו מותר מפורשות, אסור". השופטת דחתה את הטענה שתכנית גדס התירה שימוש למגורים במרתפים, וקבעה כי ההיתרים שניתנו לאורך השנים נשענו על נוהג תכנוני בעייתי, אך "את הנעשה אין להשיב".

עוד נקבע כי פסק הדין אינו פוגע בשימושים שכבר הותרו בעבר, אלא עוסק בבקשה חדשה לאשר מגורים קבועים בנכס. בסופו של דבר נקבע כי ניתן לעשות שימוש במרתף למשרדים, אך לא למגורים, ולכן העתירה של ירום אור נכסים נדחתה.

בסופו של דבר, ירום אור נכסים בע"מ תשלם הוצאות בסך כולל של 30 אלף שקל: 7,500 שקל לוועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב, 7,500 שקל לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב, ועוד 15 אלף שקל לצילה אברבוך, שהתנגדה לבקשה. 18025-12-25

מרתף מעל הקרקע בתל אביב: בית המשפט דחה שימוש למגורים