המפקח קבע: חומת הבניין היא רכוש משותף ולא חלק מדירת הגן

מאת: שלמה בן ברוך, המפקח על רישום המקרקעין קיבל את תביעת נציגות הבית המשותף ברעננה נגד בעלי דירת גן, לאחר שאלה פרצו שער בחומת החצר הצמודה לדירתם. המחלוקת נסבה על השאלה האם החומה היא חלק מהרכוש המשותף או שטח שהוצמד לדירה, ובהתאם האם ניתן היה לבצע בה שינוי ללא הסכמת יתר בעלי הדירות.

בפני המפקח על רישום המקרקעין, מאיר פורת (בצילום), נדונה תביעת נציגות הבית המשותף, שטענה כי פריצת הפתח בחומה בוצעה בניגוד לדין וללא הסכמת הדיירים. המפקח נדרש להכריע במעמדה של החומה וקבע כי קיר חיצוני הוא, כברירת מחדל, רכוש משותף של כלל בעלי הדירות בבניין.

לטענת נציגות הבית המשותף, לדירת הגן הוצמדו רק שטחי הקרקע, המחסן והחניות, בעוד שהקיר החיצוני נותר חלק מהרכוש המשותף. הנציגות הדגישה כי התקנון ותשריט הבית אינם מקנים לבעלי הדירה זכות לבצע שינויים בקיר או ליצור בו מעבר נוסף.

מנגד טענו בעלי דירת הגן כי החומה הוחרגה לטובתם במסגרת ההסכמים שנחתמו עם רכישת הדירה, וכי מאחר שהגישה לקיר היא בלעדית, הם רשאים לבצע בו שינויים. עוד טענו כי ניתן היתר בנייה לעבודות, ולכן אין עילה לחייבם להשיב את המצב לקדמותו.

המפקח דחה את הטענות וקבע כי "ברירת המחדל היא שקיר חיצוני הוא רכוש משותף, גם אם הוא פונה למרפסת פרטית או לגינה שצמודה לדירה". לדבריו, הקירות החיצוניים "נושאים בנטל התמיכה במבנה, מגוננים עליו מפני פגעי מזג האוויר, משמשים לבידוד ומשפיעים לא מעט על חזותו האסתטית של הבית המשותף כולו".

עוד נקבע כי הגישה הבלעדית לקיר אינה משנה את סיווגו המשפטי וכי כל שינוי בו מחייב הסכמה מפורשת של בעלי הדירות או הוראה ברורה בתקנון. המפקח הוסיף כי "קיר חיצוני אינו רק אלמנט מבני", וכי פתיחת פתח בו משנה את מראה הבניין ועלולה להשפיע גם על יציבותו.

המפקח הבהיר כי היתר בנייה אינו גובר על זכויות קנייניות, שכן מדובר במישור תכנוני בלבד. עוד נקבע כי מאחר שהשער נפרץ לאחר השלמת הבנייה, מדובר בשינוי חזית אסור, ואין צורך להוכיח שנגרם נזק בפועל כדי לאסור אותו.

בסופו של דבר, הורה המפקח לבעלי דירת הגן לסגור את השער ולהשיב את החומה למצבה המקורי על חשבונם. בנוסף, הם חויבו לשלם לנציגות הבית המשותף הוצאות משפט בסך 36 אלף שקל, לאחר שנקבע כי השינוי בוצע ללא הסכמת יתר בעלי הדירות וללא בסיס קנייני המאפשר זאת. 6/537/2023

המפקח קבע: חומת הבניין היא רכוש משותף ולא חלק מדירת הגן