השופט אילן צור דחה את ערעור עיריית הרצליה – וחייב אותה ב-50 אלף ש"ח הוצאות

מאת: שלמה בוצ'צ'ו,

בפסק דין מקיף ומנומק, קבע לאחרונה שופט בית המשפט המחוזי בתל אביב, ד"ר אילן צור, כי לא נפל פגם בהחלטתה של ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטל השבחה, אשר דחתה שומת השבחה שהוצאה בגין תכנית איחוד וחלוקה בעיר הרצליה. כבר בראשית פסק הדין ניכרת חתימתו הברורה של השופט, השולט בפרטי התיקים המובאים בפניו ומפגין הכנה מעולה לקראת כל דיון.

הערעור הוגש בידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה, על רקע דרישה לתשלום היטל השבחה בסך 1.4 מיליון ש"ח, שהופנתה לחברת צור מרום יוזמה ופיננסים. החברה רכשה בשנת 2001 את חלקה 3 בשכונת הרצליה ב’, ובהמשך אישרה הוועדה תכנית חדשה – הר/1839/א – שכללה טבלת איחוד וחלוקה שהותירה בידי החברה 15 יחידות דיור. העירייה טענה כי תכנית זו השביחה את הקרקע, שכן היא יצרה לראשונה זמינות תכנונית לבנייה.

בפסק הדין פורט הרקע התכנוני: בשנת 2000 פורסמה תכנית הר/1839, אשר שינתה את ייעוד הקרקע מחקלאית לבנייה למגורים, וקבעה במסגרתה הקצאת זכויות ל-44 יחידות דיור לשתי חלקות – 3 ו־4 – תוך דרישת העברת שטח של 3,302 מ"ר לעירייה. מגרשים 204, 205 ו-206, שנכללו באותה תכנית, נותרו בלב המחלוקת. בגין התכנית הראשונה, שילמה החברה שומת השבחה בסך 1.8 מיליון ש"ח.

כאשר אושרה התכנית החדשה, בשנת 2005, שלחה הוועדה המקומית דרישה חדשה לתשלום היטל השבחה. החברה הגישה ערר בטענה כי לא נוצרה השבחה ממשית, מאחר שהזכויות כבר התקבלו בתכנית הראשונה. ועדת הערר קיבלה את טענתה, תוך הסתמכות על שומת שמאי מייעץ, וקבעה כי הזכויות שייכות לחברה זה מכבר, ולפיכך אין מדובר בהשבחה.

הוועדה המקומית ערערה על החלטת ועדת הערר לבית המשפט המחוזי. בערעור נטען כי רק התכנית השנייה הפכה את זכויות הבנייה לברי-מימוש, וכי על כן נוצרה השבחה. עוד נטען כי על פי ההסכם עם המוכרת, רכשה החברה רק 15 יחידות דיור, ולא 22 כפי שייחסו לה בוועדה. השופט ד"ר צור לא השתכנע, וקבע כי אין לקבל את טענות העירייה, שהובאו באיחור ומבלי לתמוך אותן בראיות של ממש.

"לטעמי, הדבר נעשה כך ולא בטעות", כתב השופט בהתייחסו לפערים בין התכניות. "סביר יותר כי בתוכנית הראשונה הושמטה מהטבלה הספרה 3 ליד חלקה מס' 4 ביחס למגרש 204, מן האפשרות שתשריט שלם שגוי כולו... חלוקת זכויות הבניה ביחס לגודל החלקות, עולה בקנה אחד עם יח"ד שהוקצו לכל מגרש". עוד ציין: "השמאי המייעץ קבע כי במצב המוצע בתוכנית הראשונה קיימות סה"כ 44 יח"ד... חלוקה צודקת ונכונה מותירה את המשיבה עם 22 יח"ד ערב כניסתה לתוקף של התוכנית השנייה".

בית המשפט דחה את הטענה שלפיה החברה רכשה רק 15 יחידות דיור, וקבע כי יש לבחון את המצב התכנוני ולא ההסכמי. כן נדחתה טענת העירייה שלפיה אם מדובר בתכנית פוגעת, על החברה היה להגיש תביעת ירידת ערך. השופט קבע כי טענה זו חסרת יסוד, שכן כלל לא הוכח שנגרם נזק לחברה.

בסיום פסק הדין, שב ודגיש השופט ד"ר אילן צור את מסקנתו, שלפיה החלטת ועדת הערר הייתה מושכלת, מבוססת, ונעדרת פגם המצדיק התערבות שיפוטית. העירייה חויבה לשאת בהוצאות המשפט של החברה היזמית, בסך של 50,000 ש"ח.