הפסד לרפי עגיב: חויב במע"מ של יותר ממיליון שקל על עסקאות מקרקעין

מאת: שלמה בן ברוך,

בית המשפט המחוזי מרכז־לוד קיבל בחלקו את ערעורו של רואה החשבון ואיש הנדל"ן רפי עגיב נגד מנהל מע"מ פתח־תקווה, וקבע כי חלק מעסקאות המקרקעין שביצע אינן חייבות במע"מ, בעוד עסקאות אחרות נשאו, כלשון פסק הדין, “אופי עסקי מובהק”. במוקד ההליך עמדה מחלוקת כספית בהיקף של מיליוני שקלים.

בפסק הדין, שניתן על־ידי השופט שמואל בורנשטין (בצילום), נבחנה השאלה כיצד נולדה התביעה לאחר ביקורת מע"מ שנערכה לעגיב בין השנים 2014-2018. מנהל מע"מ טען כי עגיב פעל כ“עוסק במקרקעין”, ולכן חויב במס עסקאות בגין שלוש עסקאות נדל"ן שביצע לאורך השנים.

לטענת רשות המסים, עגיב, שהוגדר בפסק הדין כ“רו"ח ואיש עסקים, הפועל גם בתחום הנדל"ן וההשקעות”, ביצע פעילות נדל"נית שיטתית באמצעות חברות שבשליטתו, מערכי שיווק ועסקאות בהיקפים של עשרות מיליוני שקלים. מנגד, עגיב טען כי מדובר בהשקעות פרטיות ופסיביות, ולא בפעילות עסקית החייבת במע"מ.

אחת העסקאות המרכזיות עסקה בבניין ברחוב יהודה המכבי בתל־אביב, שרכש עגיב בשנת 2007. הנכס נמכר בשנת 2018 תמורת 15.9 מיליון שקל, כאשר חלקו של עגיב בתמורה עמד על כ־11.9 מיליון שקל. רשות המסים דרשה ממנו לשלם מע"מ של 450,585 שקל בגין החלק המסחרי בבניין.

רפי עגיב (בתמונה) טען כי מדובר ב“השכרה פסיבית מובהקת”, לאחר שהחנויות והדירה הושכרו במשך יותר מעשור לשוכרים קבועים, ללא מנגנון עסקי, ללא עובדים וללא פעולות השבחה. השופט בורנשטין קיבל עמדה זו, וקבע כי “לא התנהל בנכס ‘עסק’ להשכרת נכסים, אלא עסק פסיבי של השכרה”.

מנגד, ביחס לעסקאות חדרה ופרדס חנה, אימץ בית המשפט את עמדת מנהל מע"מ. בפסק הדין נקבע כי רכישת ומכירת אופציות במקרקעין חקלאיים “נתפסת כפעילות בעלת אופי ספקולטיבי”, וכי מדובר בפעילות “שיטתית, מאורגנת ובעלת מאפיינים מסחריים ברורים”.

בפרויקט חדרה סיחר עגיב אופציות ל־44 רוכשים שונים, בעסקה שהניבה לו רווח של כ־5.59 מיליון שקל. מנהל מע"מ דרש תחילה מע"מ של יותר מ־1.1 מיליון שקל, ובהמשך הופחת החיוב ל־757,949 שקל. בפרשת פרדס חנה חויב עגיב בנוסף בתשלום של 350 אלף שקל נוספים.

בסופו של דבר, קבע בית המשפט כי הערעור מתקבל רק ביחס לעסקת יהודה המכבי, בעוד הטענות בנוגע לעסקאות חדרה ופרדס חנה נדחו. השופט כתב כי פעילותו של עגיב “מצביעה באופן עקבי על אופי פעילות עסקי מובהק”, וחייב אותו לשלם למנהל מע"מ הוצאות משפט בסך 18 אלף שקל. 15616-07-20

הפסד לרפי עגיב: חויב במע"מ של יותר ממיליון שקל על עסקאות מקרקעין